❓ Často kladené otázky

Hypotéka je účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, určený k financování bydlení. Díky zajištění nemovitostí nabízejí banky nižší úrokové sazby než u běžných spotřebitelských úvěrů. Hypotéku lze použít na koupi bytu, domu, pozemku, výstavbu nebo rekonstrukci. Typická doba splatnosti je 15 až 30 let.

Česká národní banka stanovuje závazný limit LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti): maximálně 80% pro žadatele nad 36 let a 90% pro žadatele do 36 let.

Limity DTI a DSTI již nejsou závazné - ČNB je zrušila (DTI od 1.1.2024, DSTI od července 2023). Banky však stále posuzují bonitu klienta podle interních kritérií.

LTV (Loan To Value) vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti v procentech. Například při koupi nemovitosti za 5 milionů Kč a úvěru 4 miliony je LTV 80%.

Podle nařízení ČNB je maximální LTV 80% (nad 36 let) nebo 90% (do 36 let). Čím nižší LTV, tím příznivější úroková sazba.

Proces vyřízení hypotéky obvykle trvá 3-8 týdnů. Zahrnuje přípravu dokumentace (1 týden), posouzení žádosti bankou (1-2 týdny), ocenění nemovitosti (1-2 týdny) a finální schválení s čerpáním (1-2 týdny). S hypotečním specialistou lze proces zkrátit.

Základní dokumenty: doklad totožnosti, potvrzení o příjmech (posledních 3 měsíce) nebo daňová přiznání za poslední 2-3 roky pro OSVČ, výpisy z bankovních účtů za 3 měsíce, dokumenty k nemovitosti (kupní smlouva, výpis z katastru nemovitostí). Konkrétní požadavky se liší podle banky.

Podle nařízení ČNB je maximální LTV 80% (nad 36 let) nebo 90% (do 36 let), takže minimálně 10-20% hodnoty nemovitosti musíte pokrýt vlastními prostředky.

Hypotéka na 100% hodnoty nemovitosti je možná pouze ve výjimečných případech s výbornou bonitou, vyšší úrokovou sazbou a za přísnějších podmínek.

Fixace určuje období, po které zůstane úroková sazba nezměněná. Nejčastější jsou fixace na 1, 3, 5 nebo 10 let.

Kratší fixace obvykle nabízejí nižší sazby, ale vyšší riziko růstu po skončení fixace. Delší fixace poskytují jistotu stabilních splátek. Po skončení fixace můžete refinancovat nebo sjednat novou fixaci.

Od 1.9.2024 platí nová pravidla:

1) Mimořádná splátka ZDARMA: Jednou ročně můžete splatit až 25% zbývající jistiny bez poplatku (měsíc před výročím smlouvy).

2) Předčasné splacení během fixace: Poplatek max. 0,25% z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1%.

3) Předčasné splacení ZDARMA: Na konci fixace (3 měsíce po sdělení nové sazby), při prodeji nemovitosti (po 2 letech), při rozvodu (vypořádání SJM po 2 letech), při závažné nemoci, invaliditě nebo úmrtí.

Hypoteční kalkulačka je online nástroj pro orientační výpočet měsíční splátky na základě výše úvěru, úrokové sazby a doby splatnosti. Pomůže odhadnout, jakou hypotéku si můžete dovolit. Naše AI kalkulačka navíc poskytuje personalizovaná doporučení a porovnává nabídky více bank.

Ano, refinancování znamená převedení hypotéky k jiné bance s výhodnějšími podmínkami. Nejvýhodnější je refinancovat na konci fixace, kdy nehrozí sankce.

Při refinancování během fixace platí od 1.9.2024 poplatek až 1% podle zbývající doby do konce fixace. Refinancování dává smysl při rozdílu sazeb alespoň 0,5 procentního bodu.

AI systém analyzuje vaši finanční situaci a srovnává nabídky všech bank v reálném čase. Zohledňuje aktuální úrokové sazby, poplatky, bonitu a doporučuje nejvhodnější produkty. Získáte personalizované doporučení během minut místo týdnů manuálního srovnávání.

RPSN (Roční Procentní Sazba Nákladů) vyjadřuje skutečné celkové náklady hypotéky včetně úroku a všech poplatků za rok. Na rozdíl od pouhé úrokové sazby zahrnuje poplatky za vyřízení, vedení účtu, ocenění nemovitosti a další.

RPSN umožňuje objektivně porovnat nabídky různých bank. Vždy se ptejte na RPSN, ne pouze na úrokovou sazbu.

Ano, OSVČ může získat hypotéku. Musíte doložit daňová přiznání za poslední 2-3 roky a prokázat stabilní příjem. Banky obvykle požadují minimálně 2 roky podnikání.

Podmínky mohou být přísnější než u zaměstnanců (vyšší úroková sazba, nižší LTV). S hypotečním specialistou lze najít optimální nabídku.

Povinné je pojištění nemovitosti proti škodám (požár, povodeň, živelné pohromy).

Pojištění schopnosti splácet není ze zákona povinné, ale většina bank ho vyžaduje nebo za něj nabízí lepší úrokovou sazbu (slevu 0,1-0,3%). Pojištění schopnosti splácet chrání vás i rodinu při nemoci, úrazu, invaliditě nebo ztrátě zaměstnání.

Pokud nevyčerpáte celou schválenou výši hypotéky, může banka účtovat sankci až 5% z nevyčerpané částky.

Některé banky neuplatňují poplatek, pokud vyčerpáte alespoň 80% z schválené výše. Doporučuje se žádat o realistickou výši úvěru odpovídající skutečným nákladům.

Převod hypotéky na jinou osobu (změna dlužníka) je možný pouze se souhlasem banky. Nový dlužník musí splňovat všechny podmínky bonity a projít schvalovacím procesem.

Častější je refinancování - nový majitel si vezme vlastní hypotéku a splatí původní úvěr. Vždy je nutný souhlas banky.